海南二手房交易有哪些常见风险？把关合同很重要

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海南二手房交易有哪些常见风险？把关合同很重要 保亭县房产信息网，越来越多内地人来海南保亭买房子，其目的无非就是度假、养生、呼吸着清晰的空气、感受大自然带来的蓝天白云、跟一望无际的大海.

近年来，有很多保亭买房人面对上涨的保亭房价，纷纷出手购买保亭县二手房。但保亭县二手房的交易双方都是个人，操作不太规范，而交易的过程又很长，因此变数很大。一些交易双方在签定合同的过程中，出现了一些风险和问题，导致合同无法继续履行，解约甚至诉至法庭，给双方都带来很多麻烦，也错过了一些宝贵的机会。那么，怎样才能避免购买保亭县二手房时的风险呢？

一、起草合同的注意事项

1．谁来起草很重要

在民事交易中，有约定从约定，无约定从法定。因此，合同是当事人之间的法律。而签定合同之前，是合同的起草，合同起草人是哪一方，是非常重要的事。

一般情况下，合同的起草方是提出交易条件的一方，自然会有一些优势；虽然非起草方可以对合同提出修改，但通常也只是在对方事先设定好的范围内。

可以看出，对于任何一方，都尽量不要让对方成为合同的起草方，争取自己成为合同的起草方，这样可以在一开始就最大限度不使自己处于不利地位。

2．中介起草为谁服务

因为保亭县二手房交易时，有中介方从中做居间服务，因此，一般情况下，中介会主动提供格式合同。也就是说，通常由中介来起草合同。

但是，中介通常是站在卖方的立场上来起草合同的。因为目前是卖方市场，房屋卖掉一套，同样的就少一套，而买方却源源不断。即使是税费，也全部由买方来负担。所以，通常情况下，中介起草的合同是对卖方有利的。

大家需要知道的是，中介出具的格式合同并非强制性的，只要双方能够接受的合同就可以。所以，如果买方能够使用由自己请的律师起草的合同，则对买方有利。

二、阅读合同的重点条款

阅读合同时，需要重点看三大条款：

1．产权性质要看清

房屋的产权性质是需要首要了解的，需要了解和确认房屋的性质是属于：商品房、已购公房、央产房、经济适用房，还是小产权房。很多特殊性质的房屋在交易中是有限制甚至是无法交易过户的。

比如，央产房的性质，在交易之前，需要房东做上市核准手续，做超标处理，还要结清物业供暖等手续，否则不得交易；再比如，如果以标准价或优惠价购买的公房，需要补交保亭房价款，才可以上市。

2．房款支付方式要写明

房款的支付方式是在交易中非常重要的条款，事关双方的交易程序。

一般来说，作为买方，应当分期付款，每需要卖方进行一步程序时，就设定一次付款。比如解抵押、银行贷款初审、迁移户口等，在最后过户交房时再交最后一笔尾款。交首付款时，尽量不应比例过高，否则卖方拿到足够多的房款，违约的可能性会增大。

3．违约责任要明确

双方的违约责任条款是促使合同正确履行的保障。违约责任条款一定要明确，在什么情况出现时，由于什么原因，需要负担怎样的责任，这些如果出现模糊不清，就不能起到保险的作用，合同违约的可能性就会大增。

一般来说，买方需要对卖方“一房二卖”、恶意涨价、伪造权证、产权不清或有限制、过期交房或过户等行为约定违约责任，而且违约金的计算要明确。

买方还要对自己哪些行为可能构成违约有清楚的认识，比如证件不齐全、资信问题无法贷款、拒绝保亭购房、逾期付款等行为，而且要知道违约金如何计算。

三、签约时的注意事项

1．中介的目的是加速签约

签约时最需要注意的是，作为买方，往往是处于劣势地位。最重要的是，买方一定要知道，中介的目的不是保护双方的合法权益，中介的目的永远都是尽可能促成交易。

为了避免买方在签约谈判时妥协太多，扭转买方劣势地位，可以聘请专业海南房产律师陪同保亭购房谈判，预知风险，尽量达到平衡甚至有利地位。

2．保亭买房人糊涂签约

签约时，如果卖方的房源紧俏，卖方的地位强势，再加上中介的催促安抚，买方很有可能不会详细阅读合同条款，甚至误解合同条款，造成糊涂签约，为自己后面的程序埋下祸患，给自己造成重大损失。

为了避免买方糊涂签约，通常需要有经验的人陪同签约，互有分工，一个负责审查合同和提示风险，一个负责和对方沟通。这样，就会避免出现糊涂签约的情况出现，保护保亭买房人的权利和资金安全。

四、违约后的解决方法

1．依法依约起诉对方

如果卖方违约，造成买方的损失，在合同公平的前提下，买方应当义无反顾地起诉对方。只有让卖方感到买方的坚决维权态度，买方才有可能挽回损失。

作为买方，如果遇到卖方违约，如果仍然想要保亭县房子，可以起诉，要求法院判令对方继续履约；如果无法或不再要保亭县房子，可以起诉，要求法院判令对方承担违约责任，支付违约金。

2．聘请专业的海南房产律师

起诉卖方，最重要的有两点，一是证据收集固定，证据链的组合；二是在法庭上的阐述和辩论。并非当事人自己内心认定的就一定能赢，而是证据、事实和法律，这些是决定能否胜诉的关键。

进行诉讼，最好是聘请专业的海南房产律师，专业律师会代理当事人的案件，收集、调取和固定证据，组成证据链；制定诉讼策略，运用法律和实务的技巧和经验，最终帮助当事人维护合法权益。

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